Procura de terrenos aumenta por parte de promotores imobiliários

Apesar de anteciparem uma contração nas vendas de habitação e a travagem na subida de preços para os próximos três meses, os promotores imobiliários continuam confiantes na capacidade do mercado residencial, de acordo com o Portuguese Investment Property Survey, inquérito trimestral conduzido pela Confidencial Imobiliário e pela APPII. De acordo com o último inquérito, o número de promotores com novos projectos em pipeline aumentou para 74%, uma fatia semelhante à dos inquiridos que diz estar activamente à procura de terrenos para novos desenvolvimentos. Em qualquer dos casos, trata-se de um nível recorde em termos das intenções de investimento.

Admitindo um contexto de perda de poder de compra por parte das famílias portuguesas, os inquiridos apontam, contudo, a falta de procura como o último dos obstáculos à sua atividade. Com um índice de pressão de apenas 26% (numa escala de 0 a 100%), desde meados de 2021 que essa deixou de ser uma preocupação para estes agentes. A encabeçar as preocupações dos promotores continuam a estar os tempos de licenciamento, cujo índice de pressão atinge um recorde 97%. Este factor é seguido de outros relacionados com os custos de construção, custos dos terrenos e fardo fiscal. Pela positiva, alguns aspetos como o outlook económico e mesmo o acesso a financiamento bancário mantêm-se em patamares baixos de pressão.

De qualquer forma, há uma percepção de que o mercado irá abrandar no curto-prazo, com as expetativas relativas à evolução das vendas no 1º trimestre de 2023 a posicionarem-se em -57 pontos. É o terceiro trimestre consecutivo em que este indicador está em terreno negativo, mas é a primeira vez, desde a pandemia que gera simultaneamente expetativas de travagem no crescimento dos preços, com um indicador em -2 pontos. Ou seja, a percentagem de promotores que apontam para uma descida de preços supera em 2% a dos que apontam para uma subida.

Há, contudo, um reposicionamento dos projectos em desenvolvimento, com um reforço do direcionamento para a procura internacional e uma aposta renovada na cidade de Lisboa. Depois de quase dois anos a perder peso no novo pipeline de promoção, Lisboa observa agora uma pequena recuperação, sendo citada como primeira localização em 46% dos casos (43% no trimestre anterior). Em paralelo, a promoção para internacionais abarca agora 27% das novas intenções de promoção, depois de ter estado em 7% no começo do ano de 2022. Da promoção remanescente, 27% dirige-se ao mercado nacional e os demais 46% a um público misto (nacional/internacional).

Para Hugo Santos Ferreira, presidente da APPII, “é caso para reflectirmos como, num contexto de perda de poder de compra das famílias e de forte aumento dos custos de construção, a grande preocupação dos promotores imobiliários continue a ser o tempo de licenciamento de obras e todo o ciclo burocrático. Temos de resolver esta questão, assim como a do forte fardo de impostos que recai sobre a construção e promoção, se queremos criar oferta habitacional acessível, pois estes dois fatores inviabilizam projectos e fazem aumentar o valor dos imóveis”.

Ricardo Guimarães, director da Confidencial Imobiliário, explica que “a falta de oferta é o grande garrote no mercado. Nessa medida, apesar da expectativa de algum arrefecimento no futuro próximo, os promotores antecipam, desde já, o que esperam vir a ser a normalização do mercado, após um período de maior impacto provocado pelo aumento da inflação e dos juros. No entanto, na ausência de medidas de reforma do mercado, essa oferta tende a refugiar-se em mercados de maior valor”.